在经历深度调整与转型的中国房地产市场，悲观情绪与不确定性似乎成为主流叙事。在洞察行业本质的专业投资者眼中，挑战之下往往孕育着新的生机。华平投资的合伙人周知在接受专访时，以十个关键问题的解答，为我们勾勒出一幅迥异于市场普遍认知的图景：中国房地产的诸多细分方向，依然存在着大量结构性的、值得长期布局的投资机会。
一问：当前市场是否已无系统性机会？
周知明确表示，传统“高杠杆、高周转、高增长”的住宅开发模式红利的确已近尾声，但这绝不意味着整个房地产行业失去了投资价值。房地产作为国民经济的重要支柱，其内涵正从单一的“建造销售”向“运营服务”和“资产管理”深度演进，价值链正在重构，这恰恰催生了大量非系统性的、精细化的结构性机会。
二问：机会具体存在于哪些细分领域？
周知指出，机会主要蕴藏于与实体经济升级、消费模式变迁、人口结构变化紧密相关的领域。例如：1）物流仓储及产业园区，受益于电商发展、供应链升级和制造业高质量发展；2）租赁住房，尤其是服务于新市民、青年人的保障性租赁住房和高端服务式公寓，响应国家“租购并举”的号召；3）城市更新与存量改造，对老旧商业、办公、工业物业进行功能重塑和价值提升；4）与养老、医疗、数据中心等新经济主题结合的不动产类别。
三问：投资逻辑发生了怎样的根本转变？
“从‘炒地皮、赌升值’转向‘精运营、赚现金流’。”周知强调，新时代的房地产投资核心是持有并运营能产生持续、稳定现金流的资产。投资评估的重点不再是短期价格涨幅，而是资产的长期运营效率、租金收益水平、成本控制能力以及最终的资产增值潜力。这对投资机构的管理能力和产业理解提出了更高要求。
四问：如何看待商业地产的挑战与机遇？
周知承认传统购物中心面临压力，但具备独特定位、强体验感或社区服务功能的商业体依然有生命力。商务园区、研发办公楼等满足企业提质增效需求的物业类型前景看好。投资的关键在于精准定位租户需求，提供超越物理空间的增值服务。
五问：政策环境对投资的影响如何？
周知认为，政策在“房住不炒”和防范系统性风险的大框架下，正积极引导行业向健康、可持续的新模式发展。对保障性租赁住房、产业升级相关不动产的支持政策是明确的利好。投资者需要深刻理解政策意图，在符合国家发展战略的方向上寻找结合点。
六问：资本的角色和退出方式有何变化？
资本正从简单的财务投资，转变为“价值共创者”，深度参与项目定位、改造、招商和运营的全过程。退出方式也更加多元化，除了传统出售，通过资产证券化（如类REITs、公募REITs）实现部分或全部退出，成为越来越重要的渠道，这有助于盘活存量资产，形成投资闭环。
七问：区域性机会如何把握？
全国市场分化加剧。周知建议关注核心城市群（如长三角、粤港澳大湾区、成渝地区）的人口和产业集聚效应，以及这些区域内部结构性缺口带来的机会。一些具有特色产业基础或独特区位优势的二三线城市，也可能在特定细分领域产生优质资产。
八问：对运营能力的要求达到何种高度？
“运营能力是新时代房地产投资的护城河。”周知指出，这需要跨学科的专业团队，不仅懂工程和财务，更要懂产业、懂消费者、懂数字化工具。能否通过精细化运营降低成本、提升坪效、增强客户粘性，直接决定了资产的最终价值。
九问：如何应对宏观经济与市场波动？
坚持长期主义，聚焦于能够穿越周期的需求。例如，物流、数据中心的需求与宏观经济活动密切相关但更具韧性；养老、租赁住房的需求则与人口结构等长期趋势挂钩。保持充足的财务弹性，避免过高杠杆，是应对波动的关键。
十问：给行业参与者最核心的建议是什么？
周知道：“摒弃旧时代的路径依赖，拥抱新范式。需要极大的耐心和专业度，深耕细分赛道，像经营企业一样经营每一处资产。中国巨大的市场基本盘和持续的城市化、消费升级进程，决定了房地产行业不会落幕，只会以更成熟、更健康、更多元的形态继续发展。对于真正有准备的投资机构而言，现在正是布局未来、构建差异化优势的时机。”
透过周知的“十问十答”，我们看到的是一位资深投资者在行业转折点上的冷静洞察与坚定信心。中国房地产的故事远未结束，它正翻开以专业、精细和可持续为核心的新篇章，等待那些具备远见与执行力的参与者书写新的辉煌。
